本文摘要：二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇不作抵押，向银行申请人贷款，用作缴纳购房款，再行由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。

二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇不作抵押，向银行申请人贷款，用作缴纳购房款，再行由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必需交还等条件无偿货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、票据 、欠下等出贷资金的总称。

银行通过贷款的方式将所集中于的货币和货币资金投入过来，可以符合社会扩大再生产对补足资金的必须，增进经济的发展；同时，银行也可以由此获得贷款利息收入，减少银行自身的累积。范围 它是指中国各家银行向个人用作购买二手住房的贷款。限于对象 18-60周岁，不具备几乎民事行为能力的自然人； 具备平稳的职业与收益，不具备偿还能力，信用记录较好； 筹措购房款（首付款）不高于房屋出售价格的20%。贷款额度 贷款金额不低于房产实际交易价格与银行接纳评估价格孰较低的一定比例。

明确比例由当地银行分支机构 根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确认。贷款期限 贷款期限不多达30年，且与借款人年龄之和不多达65年。贷款利率 贷款利率在中国人民银行发布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例展开浮动。

明确浮动比例由当地 银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确认。中国人民银行要求，自2011年4月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0.25个百分点。

偿还方式 ⑴等额本息： 贷款期限内每月以大于的金额偿还债务贷款本息。⑵等额本金： 贷款期限内每月偿还的本金维持恒定，利息按上个月剩下本金计算出来。

⑶阶段性等额本息： 贷款宽限期（最久为3年）内按月偿还债务贷款利息，多达宽限期后按等额本息还款法债 还贷款本息。⑷阶段性等额本金： 贷款宽限期（最久为3年）内按月偿还债务贷款利息，多达宽限期后按等额本金还款法偿还债务贷款本息。

⑸重复使用还本付息： 届满重复使用偿还债务贷款本息（仅限于一年期及一年期以内的贷款）。利息计算出来 基本常识 （一）人民币业务的利率折算公式为（录：存贷标准化）： 1.日利率（0/000）=年利率（%）÷360=月利率（‰）÷30 2.月利率（‰）=年利率（%）÷12 （二）银行可使用积数计息法和逐笔计息法计算出来利息。1.积数计息法按实际天数每日总计账户余额，以总计积数除以日利率计算出来利息。

计息公式为： 利息=总计计息积数×日利率，其中总计计息积数=每日余额合计数。2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算出来利息，明确有三： 计息期为整年（月）的，计息公式为： ①利息=本金×年（月）数×年（月）利率 计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为： ②利息=本金×年（月）数×年（月）利率+本金×零头天数×日利率 同时，银行可选择将计息期全部化作实际天数计算出来利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为： ③利息=本金×实际天数×日利率 这三个计算公式实质完全相同，但由于利率折算中一年只不作360天，但实际按日利率计算出来时，一年将不作365天计算出来，得出结论的结果不会略为有偏差。

明确使用那一个公式计算出来，央行彰显了金融机构自律自由选择的权利。因此，当事人和金融机构可以早已在合约中誓约。

（三）复利：复利即对利息按一定的利率附加费利息。按照央行的规定，借款方并未按照合约誓约的时间偿还债务利息的，就要附加费复利。（四）罚息：贷款人并未按规定期限交还银行贷款，银行按与当事人签定的合约对失约人的惩处利息叫银行罚息。

（五）贷款逾期违约金：性质与罚息完全相同，对合约违约方的惩罚措施。（六）计息方法的制订与备案 全国性商业银行法人制订的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告诉客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行支行、省会（首府）城市中心分行备案并告诉客户；农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制订计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行支行、省会（首府）城市中心分行备案，并由农村信用社法人告诉客户。（七）参照依据： 1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号。2.《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通报》银发【2003】251号。

3.《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通报》银发【2005】129号。贷款借贷 以借款申请人出售的、房龄不多达当地邮储银行规定年限、且需要在当地房管部门办理抵押注册的住房作为主要借贷；借款申请人拒绝在抵押注册之前提早发放贷款的，不应由邮储银行接纳的自然人或法人获取保证担保。⑴办理渠道：申请人本人向当地开设个人二手房贷款业务的银行分支机构递交申请人。⑵办理时限：最慢2个工作日开具审核意见，贷款派发时限由当地二手住房过户、抵押注册的时间长短要求。

⑶办理流程：签定房产买卖合同→递交贷款申请人→银行调查审核→签定贷款合约→办理房产过户→实施贷款借贷→银行发放贷款→借款申请人按月偿还 ⑷申请人资料： ◆购房人获取：身份证、婚姻状况证明、户口本、职业与收益证明、房屋买卖合约、首付款证明、邮储个人 承销账户（现钞）； ◆售房人获取：身份证、婚姻状况证明、户口本、房屋产权证书、未婚及其他共计有人表示同意出售的声明、邮储 个人承销账户（现钞）； ◆由其他自然人（或法人）为购房人获取保证担保的，担保人不应经过银行审查（或管理制度），并根据银行拒绝 获取涉及证明资料； ◆银行经审查，拒绝借款申请人补足的其他资料。偿还技巧 气球债；为提早还贷做到打算，增加利息的反对 存抵贷；将自己的闲置资金放到誓约的活期账户上，就可超过少交贷款利息的目的3. 双周可供；每两周偿还一次，每次还款额为原本月可供的一半，节省利息。

等额本息；每月偿还数额完全相同，偿还压力平均值，利息较高。等额本金；每月偿还数额递增，前期偿还压力大，利息较低。接力赛债；以子女作为所购房屋的所有权人，父母和子女联合还贷，缩短年限，减少月可供。

普通相同利率；贷款利率恒定，避免利率下降导致利息减少。结构性相同利率；相同年限的利率恒定，有调整的余地。

循环债；将房产作为抵押，灵活性原作偿还期限和贷款金额。“长期限”房贷；所指在合约誓约的时期内，借款人只需每月缴纳利息，嗣后不交还贷款本金。

精彩还乡债；所指在合约誓约的2个阶段内，借款人在第1个阶段内只需每月低于缴纳100。“按揭对外开放账户”房贷；将贷款账户与存款账户关联，随时偿还债务部分贷款，随时萃取偿还债务部分。“随借随还”房贷；将贷款账户与存款账户关联，剩下现金随时偿还债务贷款，随时送与现金 申请人条件 1、具备常住人口户口或有效地居留权身份； 2、平稳的职业和收益； 3、信用较好，有如期偿还债务贷款本息的能力。规定 借款人拒绝 二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、偿还能力、所购住房（还包括抵押住房）所求能力等情况确认。

明确有一下几点： （1）男性的实际年龄特贷款年限大于65岁，女性实际年龄特贷款年限大于60岁，具备中国国籍，户口不缩，且无犯罪或不良贷款记录，有平稳收益； （2）未满18周岁的具备几乎民事行为能力、城镇居民常住人口户口或合法有效地的身份证明； （3）有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款； （4）有平稳的职业与合法收入，信用较好，有如期偿还付息能力； （5）明确提出贷款申请人时，购房者有不高于购房价款20%的自有资金； （6）借款人表示同意以所购房屋及其权益作为抵押物，或借款人无法足额获取抵押（质押）时，有贷款人接纳并符合规定条件，具备充足代偿能力的单位或个人作为偿还债务贷款本息并分担连带责任的确保人； （7）所购二手房的产权清晰，合乎上海市缴纳规定的可转入房地产市场流通的条件； （8）所购房屋不出征地公告范围内； （9）所购住房价格基本合乎贷款人或其登录的房地产估价机构评估价格； （10）贷款银行拒绝的其他条件； 贷款期限 一般在二十年以内，且贷款到期日应以无法多达借款人的65岁的年龄。贷款利率继续执行人民银行的规定。如时逢法定利率调整，期限为1年以内的，继续执行合约利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初继续执行新的利率。

二手房拒绝 （1）下列房屋类型可办理二手房贷款：商品房、经济适用房、成本价房改房、可以上市的央产房、写字楼、商铺、公寓。（2）对房屋完工时间的拒绝：1993年以后完工的房产，该房产没列为征地范围，也无征地迹象和债权债务纠纷。（3）房屋完工时间与贷款额度：完工时间在五年以内的商品房最低的可贷评估价的80%；2000年至2003年的商品房最低可贷评估价的70%；1993年至1999年的商品房最低可贷评估价的60%；成本购买价出售住宅在此基础上各叛10%；写字楼、商铺和公寓最低可贷评估价的50%。

（明确可贷数额各银行有所不同） （4）出售二手房的借款申请人派发的购房贷款，借款人必需以所购的二手房不作抵押，否则未予借贷。流程 实地看房 信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点：申请人按揭贷款的房屋现场。

对房屋现场勘查：所售房屋产权否清晰；否原作其他抵押权利；否对外租赁；如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房否合乎上市交易条件；否被列为征地公告或城市改建规划范围；申请人的贷款成数和期限否符合规定；卖方获取的资料否现实、原始、合法、有效地；记录客户的联系电话；缴纳房产证复印件。工行规定：93年以后竣工的房地产容许申请人二手房按揭；所购房屋的房龄一般不多达15年，其中10年至15年的，贷款成数必需适当减少，抵押率最低为七成；最久期限为30年；住房类为房龄与贷款期限之和最久不多达30年，商用房类贷款期限最久不多达10年；建筑面积在60平方米以下的需获取第二居所证明。

对买方的偿还能力展开综合评价，告诉客户必须打算的资料（交易夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。）将两张空白收益证明递客户盖章，签定“房产交易澳门基本法” 产权检验 产权人及共计有权人（卖方）、居间机构。

地点：房管局。产权人及共计有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，展开检验。然后，发给一份房屋产权移往审验查档证明，并保有发票；再行索取“查档收费发票”检验查档，并等候查找结果；发给砖墙“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。

签订合约 信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。

严肃比对校验客户的资料原件，辨别所有签署人员的真实性，监督客户签署，缴纳房产证原件及订金（明确数额由买卖双方确认），打印资料，警告双方在该行办理帐户。填上合约 整理资料根据客户获取的涉及资料，填上合约。借款人的收益证明不充足时，须要获取联合借款人并出示收益证明。

收益证明上的单位名称与申请表单位名称必需完全一致。“申请人审批表”的现住址栏中必需填上本市地址；如有联合借款人时，申请人审批表须要2人签署，且需签适当的一个声明。在堆个人购房合约抵押物表格时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值（即贷款额）÷原值或评估值（所取低值）。

房屋产权证编号、利率不要填上。借款合约的补足条款：如果借款人获取的有关声明和资料欺诈，则视为债权人不道德，贷款人有权采行宣告合约提早届满，交还部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如时逢贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际继续执行的贷款利率下潜30%继续执行。

公司盖章：在房屋成交价澳门基本法、协议书上盖公司章及法人章；个人二手房贷款首付证明；需盖公司章及见证人签署。借贷后需在 ；二手房按揭转款澳门基本法；垫公章。资料堆完送预审。缴付义务 缴纳费用预审通过后，通报客户交费。

产权过户 居间机构、买卖双方。地点：房管局。获取资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局开具的商品房买卖合同，面积多达200平方米以上的，须要获取交易评估报告，打印资料。

①、领3份房地产交易契约，填上不亲笔签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章（或亲笔签名）。②、发给申报表填上出有一个市场成交价（递房产证原件及身份原件）。③、递印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，开具一票据交费，递归单（印花税按成价1‰递）。

④、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配上图纸2张，当面检验及签署按手印，出有一个法院凭证即领证通知单，房产证原件交还。⑤、凭证，领契费、交易酬劳、登证费收据，去交费。

⑥、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票发给新的房产证。收费盖章 ①、获得新的房产证，电子邮件评估公司出有月报告，补抵押用。②、打印机好的委托书连同借款合约、抵押合约（填好）送来银行盖章。

资料文档 资料文档应以是：在房管局过户的，7天左右可以文档，都没清楚的时间；文档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口文档；文档后，方可办理抵押。抵押申请 办理抵押①、抵押合约第十六条其他事项应填上：贷款用作出售二手房，房屋座落在…（具体位置）。②、借款合约第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限于用作：出售…（具体位置）的房产。

③、房管局出有的档案袋上面应写：二手房抵押。④、抵押7天后领有他项权证。银行借贷 银行借贷后，需向银行获取借款人的契税证明、房地产交易契约的复印件，居间机构还须要在 二手房按揭转款澳门基本法 垫公章。收费 ☆ 保险费：【评估值×贷款年限×55‰】解释：根据必须，可以中止； ☆ 公证费：【贷款金额×2‰】解释：根据必须，可以中止； ☆ 抵押酬劳：【贷款金额×1‰】☆ 抵押印花税：【贷款金额×0.1‰】 ★ 权证资料费：【150元/宗】录：面积多达150平方米的或有地下室的权证资料费220元/宗。

★ 抵押评估费：【评估值×2.5‰】 ★ 贷款服务费：【评估值×0.5%+500元/宗】解释：低于800+500元/宗。房产局涉及收费表格（参照）☆ 检验酬劳： 【50元/宗】 ☆ 登记费： 【80元/宗】☆ 配图酬劳： 【20元/宗】 ☆ 交易评估费：【评估值×5‰】解释：别墅类、面积200 m2以上的住宅必须交纳； ☆ 交易手续费：【面积×6元/m2】解释：二手房交易；房改房费用减为；【市场指导价×1%】解释：非住宅； ☆ 交易印花税：【双方成交价×1‰】解释：按照契约价格，买卖双方各交纳50%； ☆ 契税：【市场指导价×2%】解释：住宅类；【市场指导价×4%】解释：住宅类房本时间严重不足5年、小于144 m2、单位售予单位者的；【交易评估价×4%】解释：非住宅类、住宅类但面积在200 m2以上的； ☆营业税：【市场指导价×5.5%】解释：房本时间严重不足5年的；【（市场指导价－原本购买价）×5.5%】解释：房本时间超强（不含）5年但小于144的m2。资料 二手房贷所须要条件及资料 借款人所须要条件 年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍均可） 具备平稳职业、平稳收益，如期支付贷款本息的能力 借款人的实际年龄特贷款申请人期限不不应多达70岁 借款人不应获取的材料 夫妻双方身份证、户口本/外地人须要暂住证和户口本 结婚证/离婚证或法院起诉书/单身证明2份 收益证明（银行登录格式） 所在单位的营业执照副本复印件（砖墙公章） 资信证明：还包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等 如果借款人为企业法人的还必需获取经年检的营业执照、税务登记证、的组织机构代码证、企业章程、财务报表。录：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必需获取将近一年的纳税证明或者一年的社保单等能证明在京工作剩一年的材料。

房屋卖主不应获取材料 夫妻双方身份证、户口本、结婚证 房产证 类似情况 外籍人士购房所须要资料： 台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押注册） 香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押注册） 韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押注册） 其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押注册） 卖方为企业须要获取资料： 法人身份证、 营业执照正副本、的组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、许可委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都必须砖墙公章）、房产证 公积金 申请人条件 借款申请人需创建住房公积金账户12个月（不含）以上，同时足额长时间缴存住房公积金12个月（不含）以上（长时间缴存还包括按月倒数缴存、缴付、补缴住房公积金），且申请人贷款时正处于缴存状态。对于经中心审批同意，正处于缓缴状态的单位，其职工在符合创建住房公积金账户12个月（不含）以上，且足额长时间缴存住房公积金12个月（不含）以上的条件下，可以申请人贷款。借款申请人可为工商管理期间缴存住房公积金的离退休职工。

借款申请人夫妻双方不得有仍未偿还的公积金贷款记录或是政策性贴息业务记录。贷款流程 获取买卖双方资料，填上管理中心制式申请表，报评估，缴纳评估费 资料递交管理中心审核，展开全案 全案通过后通报客户到管理展开中心面签，管理中心展开审核 审核通过后到公积基金管理中心投借贷合约，缴纳担保费 贷款批贷后，通报买卖双方过户 获得新房本后办理抵押注册，闻抵押注册法院单管理中心借贷 所须要资料 买方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、学历证明、职称证明、公积金对账单、如外地户口须要获取暂住证 卖方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房本 所须要费用：评估费、担保费、贷款服务费 贷款流程 ⑴ 购房人与售房人签定房屋买卖协议或房屋买卖合约； ⑵ 符合条件的购房人向贷款银行明确提出借款申请人，并获取有关证明材料； ⑶ 买卖双方到贷款银行登录（接纳）的评估机构展开房屋评估； ⑷ 律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告展开鉴证、调查、分析，开具《法律意见书》； ⑸ 贷款银行展开审核，通报借款申请人否表示同意贷款； ⑹ 买卖双方办理产权过户申请，过户后，借款人到银行办理贷款申请； ⑺ 购房人与贷款银行签定二手房抵押债借款合约； ⑻ 买卖双方将过户后的房屋所有权证呈报贷款银行办理抵押登记手续； ⑼ 借款合约生效后，贷款银行根据借款合约划付资金； ⑽ 借款人按月偿还； ⑾ 借款人偿还贷款本息，中止抵押借贷。

留意 挑选出房屋 1、去平台登录地点，向房屋查找员索要查找申请人表格。2、按照查找表格拒绝填上查找内容并转交房屋信息查找员。3、从查找员处获得适当房屋信息 3、通过对市场上的功放的重复较为辨别房屋的价值；委托信得过的中介公司展开价值评估；银行获取按揭时会做出价值评估，这个价格可以看作房屋的低于保值价。实地考察 1、从房屋信息中自由选择中意房源，并和房屋产权人联系实地考察房屋情况。

2、留意比对房屋产权证，产权人的身份证，房屋的明确门牌与产权证上记述的门牌否完全一致。3、留意比对房屋信息和实际房屋状况否相符。（平台因房源信息量过大无法弃套核实房屋内部情况，房屋内部情况以实地情况不尽相同。

） 4、确认房屋产权人夫妻双方否对出售此房及对价格否有疑异！ 5、邻里关系是影响居住于舒适度与否的最重要因素。在买房前应当要造访上下左右的一家人，理解他们在此的居住于情况；与居委会和传达室的值班人员聊天，理解情况。

签订合同 1、签定房管局的二手房交易合约。合约样本如下 2、签订合同时要仔细阅读合同条款，留意将双方的其他誓约放入合约中的可选条款中。3、合约是一种诺成性法律文书，在签定之日起合约生效。

合约双方不应严格执行合约内容。在自律交易时应重复定夺，谨慎签定二手房交易合约。缴付方式 1、在缴付上买卖双方都有一定风险，因房管局交易过户时间较长。

若交易过户已完成前卖方向卖方缴纳房款，若交易过户不成则有可能引发经济纠纷，若交易过户后买方再行缴纳房款又有可能使卖方无法拒绝接受。则建议双方在银行办理资金托管地以避免经济纠纷的再次发生。2、办理二手房按揭的则本身所含资金托管地服务。

保险公证 1、办理二手房按揭的客户应去贷款行登录的保险公司办理保险。2 、办理二手房按揭的客户应去贷款行登录的公证处办理公证 竣工验收房屋 1、在买方接管所买房屋时应付房屋的内部设施、水、电、燃气、电话费等展开比对竣工验收，以避免给日后带给生活不便和经济纠纷 物业过户 1、买方在竣工验收房屋后不应及时和卖方去物业公司办理物业过户，以避免日后诸多不便。产权过户 买卖双方应去房屋管理局办理产权过户申请，根据中国民法通则规定在中国境内不动产的物权切换需经主管机关注册方才生效。

办理产权过户步骤如下： 第一步：卖方夫妻双方和买方去市房管局（地址）收件窗口缴纳涉及资料（下有明确解释），并填上房屋产权过户登记表及房屋产权登记表，并获得收件单。第二步：买卖双方按收件单上的取件日期去房管局取件窗口缴纳涉及费用（下有明确解释），买方发给房屋产权证。第四步：买方所持新办的产权证及卖方土地证去国土局（地址）办理新的土地证。

产权过户完。1、递房管局过户收件资料：卖方：夫妻双方身份证，结婚证，户口本，房屋产权证，土地证，有共有人的获取共计有人夫妻双方的身份证，户口本，结婚证，共计权证。买方：买方身份证，户口本，已签好的二手房交易合约。

2、涉及费用：卖方：交易手续费（房屋产权面积*3元/平方米，出让房屋房屋产权证时间严重不足两年的缴纳房屋市场指导价百分之五点五的交易税，房屋产权证多达两年的但交易房屋面积小于144平方的缴纳（市场指导价---原本购买价）的百分之五点五的营业税）买方：契税：（144平方以下住宅缴纳房屋市场指导价百分之二的契税，住宅类房本时间严重不足两年，面积小于144平方米，非自然人之间的交易缴纳房屋市场指导价百分之四的契税，200平方米以上住宅，非住宅，交易的缴纳交易评估价的百分之四的契税。）交易手续费（房屋产权面积*3元/平方）。检验酬劳：50元/笔登记费：80元/笔配图酬劳：20元/笔。

交易税费 1.营业税：（税率5.65% 卖方交纳）根据2011年房产新政，出让出售出售时间严重不足5年的非普通住宅按照全额征税营业税，出让出售出售时间多达5年的非普通住宅或者出让出售出售时间严重不足5年的普通住宅按照两次交易差价征税营业税，出让出售出售时间多达5年的普通住宅减免营业税。这里有两个要点①出售时间多达5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再度看票据（房改房看国有住房出售收益专用票据）这三种证件按照时间最先的计算出来。

一般地说票据早于于契税发票，契税发票早于于产权证，房改房中时间最先的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还所谓普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证否过5年都必须全额征税营业税。2. 个人所得税：（税率交易总额1%和2%或两次交易劣的20% 卖方交纳）征税条件以家庭为单位出售非唯一住房须要交纳个人房出让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②出售时间多达5年。

如果两个条件同时符合可以免交个人所得税；任何一个条件不符合都必需交纳个人所得税。录：如果是家庭唯一住宅但是出售时间严重不足5年则必须以纳税保证金形式再行交纳，若在一年以内需要新的出售房产并获得产权则可以全部或部分归还纳税保证金，明确归还额度按照两套房产交易价格较低的1%归还。

录：地税局不会审查卖方夫妻双方名下否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中还包括虽然产权证没劳改但是房管部门早已备案注册的住房（不包括非住宅类房产）。另录：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要交纳个人所得税。而且地税局在征收过程中对于营业税交纳差额的情况，个人所得税也必需征税差额的20% 3. 印花税：（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征税。

4. 契税：（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方交纳） 征税方法：按照基准税率征税交易总额的3%，若买方是首次出售面积严重不足90追的普通住宅交纳交易总额的1%，若买方首次出售面积多达90平（包括90平）的普通住宅则交纳交易总额的1.5%。录：首次出售和普通住宅同时不具备才可以享用优惠，契税的优惠是以个人计算出来的，只要是首次缴纳契税都可以享用优惠。若买方出售的房产所谓普通住宅或者是非住宅则交纳交易总额的3%。5.测绘酬劳：1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 （08年4月后新政策房改房测绘酬劳标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般说来房改房都是必须测绘的，商品房如果原产权证上没济南市房管局的测绘章也是必须测绘的。

6.二手房交易手续费总额：住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米 7.登记费：（工本费）80元 共计权证：20元。所须要材料：⑴地税局必须卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不出同一个户口本上还须要获取结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签交易协议一份、房产证复印件一套（如果卖方未婚早已去世还必须派出所的丧生证明一份） ⑵房管局必须网签交易协议一份、房产证原件、新的测绘图纸两张，征税证明或完税证明复印件；如省直房改房还须要已购得公房证实表格原件两份和附表一。

录：房改房过户时必须未婚一起出面签署；若未婚早已去世但用于了其工龄，如果是在房改之后则必须再行做到承继公证再行交易过户；如在房改之前，则不应递交派出所出示的丧生证明原件。省直房改房还须要填上《已购公房证实表格》两份并由单位和省直房改办盖章证实，并递交房改完整票据原件。本息 贷款利率按人民银行规定的个人住房抵押贷款利率继续执行。当国家利率调整时，其贷款利率标准随之调整，实施一年一定（ 据人民银行现行规定的个人住房抵押贷款利率标准，按等额法计 算数确认的每万元贷款月供额）。

购房抵押贷款采行按月分期交还法，借款人必需在缴款专用账户内维持一定的余额，银行每月在合约誓约还款日从该账户上扣划贷款本息。借款人可以使用等额法或递增法每月偿还债务贷款本息 等额法的计算公式：每月偿还金额=（月利率×（1+月利率）供款总期数/（1+月利率）供款总期数-1）×贷款本金 递增法的计算公式：每月偿还金额=贷款本金/供款总期数+（本金-总计已偿还债务本金）×月利率 中介 二手房中介是通过房东上海证券交易所信息与上门买家展开筛选并已完成过户申请而展开一系列服务的单位。房产差价 有部分房产中介在房东报低价的基础上升高房价以超过市场房价，这部分即为中介赚的差价。

赚到差价 中介除了他们该缴的佣金——买家卖家各缴1%外，还另收他钱的，则视作缴纳差价。如，中介事前与房东大约好多报价格，以此成交价的价格乘以房东实际价格，中介与房东平分，那这部分即为差价。发展史 有二手房交易，就有二手房中介，买家卖家交易一旦离开了二手房中介，常常不存在很多纠纷，这样的市场行情下孕育出了二手房中介的存活。

在很久以前，义乌市场经常出现了很多小门店式的房产中介所，尤其在义乌房地产交易大楼对面，构成了房产中介一条街！ 尤其难于找到，一家中介培育出的员工出来也进中介，因此义乌房产中介十分本土化。当然也有少数中介创办人有来自大城市规模房产经纪公司出来的，比如有中原地产出来的，有21世纪不动产过来的，邀请巴巴房产创办人是2004年在杭州裕兴不动产专门从事房产交易！ 不论黑猫白猫，能捉老鼠就是好猫。不论中介规模大小，只要能为买家卖家获取高效率、低安全性的经纪服务的房产中介，就能很好存活下去！ 条件 售房人对交易房屋依法具备几乎处理的权利，交易房屋具备房屋所有权证； 所购住房的房龄无法多达29年；售房人交易房屋的产权共计有人或其他产权所有权人和共计有人，表示同意其出让； 售房人、借款人需签定统一的房地产出让合约； 借款人需就是指其所在单位为其创建住房公积金账户缴存到申请人借款之日，已倒数12个月按规定及时、足额缴存住房公积金； 借款人需具备几乎民事行为能力，有偿还债务贷款本息的能力； 具备合乎中心拒绝的贷款借贷 阶段性确保特抵押、抵押；贷款金额、期限合乎中心规定。打算申请人二手房贷款的职工不应递交借款人未婚工资收入及住房公积金缴存证明一式三份和交易前的房屋所有权证的原件及复印件，由业务人员审查证实该职工住房公积金缴存情况否长时间、该职工未婚工资收入证明否现实、规范。

因素 评估价与最低贷款额 二手房贷款银行借贷时使用合同价和评估价获得的原则，所取两者之间的低值除以贷款成数，即为房产的最低贷款额度。完工年代与贷款年限 银行审核贷款过程中，一般来说不会把房产证上的完工年代作为影响借款人申请人贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。贷款银行的自由选择 各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差异。如果借款人自由选择少见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、偿还的便捷程度和工资派发银行等条件来自由选择。

偿还方式的自由选择 银行偿还方式主要分成等额本息还款法和等额本金两种方式。前者合适教师、公务员等收益平稳的工薪阶层；后者合适前期需要分担较小偿还压力的贷款人群。

收益证明与偿还能力 收益证明一般是借款人所在单位出示的收益状况证明。如果申请人未婚，一个人的收益证明高于其月可供，则可以夫妻双方同时出示收益证明来申请人贷款。

除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收益证明。贷款的成数和利率 各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都作出了明确的规定。借款人自身涉及情况 个人信用情况直接影响银行对借款人偿还能力的评估。

信用档案主要还包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。偿还 选一个合适自己的偿还方式是协助减低二手房交易开销的最重要前提。

9月底，上海的房贷市场或许一夜之间丰富多彩一起。中国建设银行和中国交通银行推展“等额递减”和“等额递增”两种新的还贷方式；浦东发展银行宣传“季度还”房贷偿还方式；招商银行堪称投出获取最少7种房贷偿还方式的大旗。等额本息 这是尤为广泛，也是大部分银行长年引荐的方式。

把按揭贷款的本金总额与利息总额相乘，然后平均值分摊到偿还期限的每个月中。作为偿还人，每个月送给银行相同金额，但每月还款额中的本金比重逐月递减、利息比重逐月递增。举例来说，假设必须向银行贷款20万元，偿还年限为15年，按照大部分银行的利率，自由选择等额本息贷款，每个月约还1707元。

初始的两三年，1707元中约80%以上是交还银行的利息部分。使用这种偿还方式，每月还完全相同的数额，作为贷款人，操作者比较非常简单。

每月分担完全相同的款项也便利决定收支。特别是在是收益正处于稳定状态的家庭，买房自寄居，经济 条件不容许前期投放过大，可以自由选择这种方式。公务员、教师等职业归属于收益和工作机会比较平稳的群体，很合适这种偿还方式。

但是，它也有缺陷，由于利息会随本金数额交还而增加，银行资金占用时间宽，偿还总利息较以下要讲解的等额本金还款法低。等额本金 所谓等额本金偿还，又称利随本清、等本平均息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种偿还方式比较等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期缴纳的本金和利息较多，偿还开销逐月递增。

举例来说，某种程度就是指银行贷款20万元，偿还年限15年，自由选择等额本金偿还，每月必须偿还债务银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还债务银行2200元，随后，每个月的偿还本金恒定，利息渐渐随本金交还增加。用于等额本金偿还，开始时每月开销比等额本息要轻。特别是在是在贷款总额较为大的情况下，差距有可能约千元。

但是，随着时间推移，偿还开销渐渐减低。这种方式很合适收益较高，但是早已预计到将来收益不会增加的人群。实质上，很多中年以上的人群，经过一折断时间事业闯荡，有一定的经济基础，考虑到年纪日渐宽，缴 进有可能随着卸任等其他因素增加，就可以自由选择这种方式展开偿还。

一次还本 此前，银行对这种偿还方式的规定是，贷款期限在一年（不含一年）以下的，实施届满一次还本付息，利随本清。但是，随着偿还方式变革，一年的期限未来将会最低缩短至5年。该方式银行审核严苛，一般只对小额短期贷款对外开放。

这种偿还方式，操作者很非常简单，但是，适应环境的人群面较为较宽，必需留意的是，此方式更容易使贷款人缺乏偿还强制外力，导致信用伤害。使用这种贷款，贷款人最差有较好的自我决定能力。如期付息 贷款人通过和银行协商，可以要求为贷款本金和利息交还制定有所不同偿还时间单位。

即自律要求按月、季度或年等时间间隔偿还。实质上，就是贷款人按照有所不同财务状况，把每个月要还的钱拼几个月一起还。

招商银行发售的“季度还”业务就归属于这个范围。从或许来说，它是等额本息偿还的变体。

例如，15年期，20万元贷款，使用等额本息偿还，每月还款额为1707元。如果贷款人自由选择较为灵活性的方式，就可以自由选择每两个月还3414元。

这个方式限于于收益不平稳人群，很多收益与工作量必要挂勾的年轻人有这个偏向。每个月有所不同的工作状态要求了当月的收益情况，把一个月的压力分摊入几个月，可以增加这部分群体偿还经常出现滞纳的情况。

本金交还 贷款人经过与银行协商，每次本金偿还不少于1万元，两次偿还间隔不多达12个月，利息可以按月或按季度交还。这是等额本金偿还的变体。举例来说，20万元贷款，15年期，使用等额本金偿还，首个月本金为1111元左右，利息为918元。贷款人可以把利息和本 金分离还，利息依然按月和季度偿还，数目递增。

按照规定，贷款人最多一次要还10个月的本金，为11110元，多达1万元的容许。下一次还本金无法多达一 年时限。此种偿还方式银行专门非月收益人群制订，特别是在考虑到年终有大额奖金的人群。在家办公一族中，很多没每月固定收入，但是，每已完成一个作品都有较为大笔的收益。

例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。等额递减 这两种偿还方式，没本质上的差异。作为几大银行的主推方式，它是等额本息偿还方式的另一种变体。

它把偿还年限展开了细化拆分，每个拆分单位中，偿还方式等同于等额本息。区别在于，每个时间拆分单位的偿还数额有可能是等额减少或者等额递增。

以贷款10万，期限10年为事例，如果按照最普通的等额本息偿还方式，贷款人如果不提早还贷，那么这10年期间每个月偿还金额就是1085.76元。如 果自由选择等额递减偿还，假设把10年时间分为等分的5个阶段，那么第一个两年内有可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额减少到900多元，第三个 两年每月还款额减少到1100多元，依此类推。

等额递增恰恰相反，第一个两年必须还1300多元每月，随后，每两年递增200元，直到最后一个两年增至每 个月700多元。等额递减方式合适偿还能力较强，但是，早已预期到未来不会逐步减少的人群。

很多年轻人必须买房，并且工作业绩不俗，虽然收益开销房贷较艰难，但是考虑到未来晋升后的收益大幅度减少，可以使用等额递减偿还。忽略，如果预计到收益将增加，或者经济很优渥，可以自由选择等额递增。

提早还贷 因为市场需求提前还贷的房贷者，更加要细心核查提前还贷催促后要审核，申批也市场需求定然的光阴。贷款人假如要提前还贷的话，长时间要正在电话或者书面催促后，照料本人的身份证、贷款合约到银号操持款人作为受托人要照料房产证，结清证实和质押正在银号的他项义务证去各区建委自行筹办理解质押。没过市场需求注意的是，假如就餐者没重复使用结。保单的于是以原件和发单，悬挂电话给有关安全性企业，预计退守才可。

假如是转按揭业务的存户和业主，最差还要去找业余的借贷服务的组织来做到拜托公证，怕兴起业主提前偿还后存户没卖或者是存户审核申请。一、提前还贷勿忘退守。

贷款人正在操持借款时，银号都会操持质押吊销。合肥小额借款各家银号关于提前还贷的催促也有所没同，比方有要操持提前还贷申请，合肥小额借款银号长时间催促贷款人提前15个任务日内外递交书面或者电话催促，银号收到贷款。假如是结清全副尾款的贷款人，合肥小额借款正在银号想出有盈余借款额后，便于贷款人放入剩下的钱来提前还贷 二、解法质押没可漠视。

用首付老大业主偿还尾款后业主跌价的危险性。借款人提前结清全副尾款后，银号不会索取结清证实，贷款人照料银号出示的借款结清证实复制件、原各家银号的制度后再行做到计划。

三、提前还贷须要以备。眼前，部分银号不会本人去解法质押，解法质押后须要贷款人本人去银号拿回房本复制件。需要不会有变化，银号规则提前还贷要是1万的成数倍，部分银号市场需求缴纳定然数额的守约金等。存户假如结清借款的话，定然没要遗忘去解法质押某个，清盈余借款，是没能催促退守的。

注意事项 签订合同1、签定房管局的二手房交易合约。合约样本如下2、签订合同时要仔细阅读合同条款，留意将双方的其他誓约放入合约中的可选条款中。3、合约是一种诺成性法律文书，在签定之日起合约生效。合约双方不应严格执行合约内容。

在自律交易时应重复定夺，谨慎签定二手房交易合约。保险公证1、办理二手房按揭的客户应去贷款行登录的保险公司办理保险。

2、办理二手房按揭的客户应去贷款行登录的公证处办理公证 竣工验收房屋1、在买方接管所买房屋时应付房屋的内部设施、水、电、燃气、电话费等展开比对竣工验收，以避免给日后带给生活不便和经济纠纷 物业过户1、买方在竣工验收房屋后不应及时和卖方去物业公司办理物业过户，以避免日后诸多不便。产权过户买卖双方应去房屋管理局办理产权过户申请 借贷流程 1、缴纳贷款银行所需的买方和卖方的涉及资料； 2、帮助贷款人（买方）签定银行贷款文本、递银行全案； 3、帮助买卖双方办理交易过户； 4、买方发给新的产权证后将产权证原件、交易契约原件、契税单原件、杨家土地证原件转交担保公司； 5、买方新的产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料呈报贷款银行和公积金中心审核； 6、银行审核完后，凭房屋置业担保公司开具的《借贷函》为客户发放贷款； 7、贷款抵达房屋置业担保公司账户后，通报买卖双方在场签署、卖方发给房款；8、房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押申请。将房产证、土地证递买方，将房屋他项权证递银行。

涉及规定 二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、偿还能力、所购住房（还包括抵押住房）所求能力等情况确认。贷款期限：一般在二十年以内，且贷款到期日应以无法多达借款人的65岁的年龄。

贷款利率继续执行人民银行的规定。如时逢法定利率调整，期限为1年以内的，继续执行合约利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初继续执行新的利率。贷款流程 1.首先要去找好适合的房子，看户主的房产申请否齐全，然后再行自由选择一家可信的办理按揭贷款的代理机构，由代理机构负责管理办理涉及事宜。

2.准备好买卖双方必须递交的资料。买房必须获取的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收益证明等，另外还可以获取存款证明，有价证券等。获取的资料就越全面，顺利获贷的机率也就越大。

另一方面，卖方必须获取的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况、夫妻双方同意出售证明、房产证以及其他涉及证明资料。3.去银行登录的律师事务所填上二手房按揭申请表，然后将其与其它资料一起递交给银行审核，并交纳一定数额的律师服务费。4.银行不会在规定期限内审核贷款，倘若贷款人合乎贷款条件的话，银行工作人员不会及时收到贷款承诺书的。

5.买卖双方各所持涉及资料到房地产交易管理部门，办理房屋产权过户申请。6.收费盖章，获得新的房产证，电子邮件评估公司出有月报告，补抵押用。将打印机好的委托书连同借款合约、抵押 合约（填好）送来银行盖章。办理抵押，抵押合约第十六条其他事项应填上：贷款用作出售二手房，房屋座落在…（具体位置）。

2、借款合约第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限于用作：出售…（具体位置）的房产。3、房管局出有的档案袋上面应写：二手房抵押。4、抵押7天后领有他项权证。

然后再行等候银行发放贷款。7.最后再行到住建局办理房屋抵押注册，借款人按照合同规定每月如期偿还。

种类 二手房贷款依旧有所不同的区分标准，可以区分为有所不同的品种。根据目前的研发情况，主要有： 1、按房屋类型区分，可分成二手现房抵押贷款和二手期房贷款； 2、按房屋产权性质区分，可分成二手商品房贷款和二手房改房、经济限于住房贷款； 3、按否必须递首期房款来区分，可分成零首付二手房抵押贷款（即购房人不用缴纳首期房款，而是以有数的几乎产权房产和分批住房为抵押物申请人贷款）和缴首期的二手房抵押贷款。此外，二手房贷款还有一些派生品种：“并转按”（即把正在可供的住房连同抵押贷款一起转手过来的品种）、“特按”（即己在银行办理住房贷款业务的借款人，还本付息一段时间后，以原贷款的抵押物为抵押，再行向银行申请人减少贷款的品种）。

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